高端餐飲逃離CBD（圖文無關）

　　北京CBD（Central Business District中央商務區(qū)）的散售商鋪，一年時間里售價上漲了三成。位于東三環(huán)的高和萃項目的最高價格已達28萬元/平方米。2011年1月，高和資本收購了位于北京東三環(huán)核心區(qū)的博瑞大廈項目的商業(yè)部分，并命名為“高和萃”。

　　10月23日，高和資本董事長蘇鑫在接受記者采訪時回答說，商鋪售價上漲最大的動力是租約的簽訂。

　　在出售之前，高和投入資金，對項目進行了較大程度的工程改造，并對項目展開整體招租，嚴格限制租戶資格，然后，進行出售。對這一過程，高和將其形象比喻為“資產精裝修”。

　　目前，高和萃的最大承租者之一是代表高端餐飲的金悅利灣魚翅鮑魚酒店，來這里消費的豪客們目的通常都是商務宴請，人均消費水平1000元。過去，金悅利灣曾經在金融街有一家分店。

　　在CBD核心區(qū)域的每一家甲級寫字樓里，無論是國貿一期二期還是三期，還是華貿中心、惠普大廈、銀泰中心，都盤踞著數(shù)家不同風格的餐館。普通工薪階層偶爾一嘗的感慨，最深的印象中都有一個“貴”字，有的單個菜品都達上千元。但幾乎無一例外，它們的日子都過得很好。一位高檔餐館老板私下告訴記者，每家高檔餐館的主力客戶群體都是商務宴請和公款消費。換句話說，是商務活動和公款支撐著這些餐館的高租金。

　　高和萃鋪王的承租者當然不是這家餐飲企業(yè)，而是農業(yè)銀行。但是，它的存在卻十分有必要。蘇鑫看來，餐飲企業(yè)能吸引更多的人流，同時，高端餐飲的存在還能提升整個項目的品質。在高和收購的另外一個位于望京的商業(yè)項目中，租戶中很大一部分都是餐飲企業(yè)。

　　2012年第三季度開業(yè)的、位于燕莎商圈的凱德MALLo太陽宮店，建筑面積約為84，000平方米。該商場系由凱德商用中國開發(fā)，以華聯(lián)精品超市、屈臣氏為主力店。其中40%的商戶都是餐飲企業(yè)。這也是凱德在選商之前就做過市場調研的結果。

　　萬達集團董事長王健林也一再強調“吃”的重要性。他表示，萬達選擇非零售業(yè)態(tài)，更強調體驗式消費。王健林要求，每一個萬達廣場中餐飲比重在整個租賃面積中超過20%，餐飲數(shù)量原則上要超過30家。北京正在籌備的一家萬達廣場，餐飲數(shù)量超過50家。“我很早就提出要做大餐飲，而且還要把餐飲放在最頂樓。中國的購物中心不是賣出去的，而是吃出來的，民以食為天。”他不止一次這么說。

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　　據(jù)了解，萬達有一個明確規(guī)定，體驗式消費要大于50%，尤其是文化娛樂和餐飲。“很多人覺得服裝店的租金高于餐飲，但如果10萬平方米的商業(yè)面積全賣服裝，租金肯定會下降，如果搭配了各種各樣的餐飲、美食、文化、娛樂等，服飾店的租金會更大。不同的業(yè)態(tài)搭配會促進比較效益，對整個商場的收益提升更好。”王健林說。

　　當然，餐飲店的輻射力有限，他們并不是商鋪高售價的最主要原因。在“高和萃”之前，SOHO系列的一些商鋪也曾創(chuàng)下單價高峰。例如2008年的三里屯SOHO售價曾達到19萬元/平方米，而2010年的銀河SOHO鋪王價曾達22萬元/平方米。而在當前市場上世茂工三項目的售價也達到了24萬元/平方米。

　　對價格產生決定性因素的是供求。蘇鑫觀察到，北京商業(yè)地產的供應量逐年減少，2011年寫字樓平均租金同比上漲超過了45%，商鋪租金卻沒有大幅提高。直到2012年，寫字樓租金上漲速度變緩時，商鋪租金才開始補漲。據(jù)第一太平戴維斯提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，2012年第一季度北京中高端首層商業(yè)租金同比上漲14.3%，商鋪的租金進入了快速上升的通道。

　　“2011年，零售商業(yè)供應量較大，所以租金很難漲起來，但2011年以后，零售商業(yè)的供給量越來越少。”蘇鑫說。2006年北京商業(yè)增量供應套數(shù)曾高達15234套，之后商鋪供給呈階梯狀減少，2012年前7個月僅供應了1258套，創(chuàng)下6年以來的歷史同期供應量的新低。

　　蘇鑫認為，北京商鋪市場的價格還會補漲。“北京作為一個發(fā)展中的國際貿易城市，商住比為1.41，不僅遠遠低于國外一些發(fā)達城市，更是低于國內的一些二線城市。”據(jù)悉，濟南、西安、大連一些區(qū)域的商住比為2.22、1.93、1.72，均高于北京市的水平。

　　租金上漲直接推動了商鋪售價的上漲。高售價也會反作用于租金。未來，即便是高端餐飲店是否也會難以承受租金之重，逃離CBD？

　　不容樂觀的是，據(jù)國家統(tǒng)計局進度數(shù)據(jù)中心每月《社會消費品零售總額》的數(shù)據(jù)，2012年1月到8月，有8個月餐飲業(yè)收入同比增幅低于社會消費品零售總額同比增幅。

　　9月底，全球四大會計師事務所之一德勤發(fā)布的報告更是稱：“中國餐飲行業(yè)雖然具有抗經濟周期的能力，但大部分餐飲企業(yè)仍然因經營成本高漲等挑戰(zhàn)，陷入經營困境。”

　　很多餐飲企業(yè)面臨食材價格、人力成本等上漲壓力，房租的上漲對各餐飲行業(yè)運營成本控制造成不同程度的負面影響，有些餐飲企業(yè)盈利增幅放緩或停滯，有些則直接面臨倒閉的風險。