未來佛山將有多個綜合體面市，圖為怡豐城效果圖。

　　隨著佛山大批量綜合體和摩天樓爭先恐后地開建，佛山商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式也在外來商業(yè)大鱷的帶動下慢慢發(fā)生了蛻變。

　　此前，大部分商業(yè)項目都和住宅一樣分散銷售，開發(fā)商只負責銷售而不負責管理，使得很多“先天極好”的商業(yè)項目在經(jīng)營過程中常常出現(xiàn)“營養(yǎng)不足”的狀態(tài)。而目前，包括萬科、創(chuàng)鴻在內(nèi)的開發(fā)商都在探索著走“包租公”的道路。記者發(fā)現(xiàn)，許多開發(fā)商都選擇以餐飲業(yè)來作為敲門磚，在“民以食為天”的傳統(tǒng)下，餐飲成為最快聚集人氣的業(yè)態(tài)模式。

　　現(xiàn)狀

　　物業(yè)自持成商業(yè)地產(chǎn)圈共識

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹曾表示，未來3年，SOHO中國將實現(xiàn)重大轉(zhuǎn)型，由散售模式逐步轉(zhuǎn)向租售并舉，自持物業(yè)比例將逐步提高。而在佛山，隨著綜合體建設(shè)馬力的加大，不管是“曾經(jīng)只做住宅”的萬科，還是剛揭幕其在佛山首個商業(yè)項目的創(chuàng)鴻，抑或是外來的新加坡公司豐樹，在綜合體特別是購物中心這類型物業(yè)中都普遍選擇了以“自持”為主，從“賣房”搖身一變成為“包租公”。

　　事實上，物業(yè)自持早已成為佛山商業(yè)地產(chǎn)圈內(nèi)的共識。佛山目前的商業(yè)主要集中在祖廟商圈和南海大道一帶，然而不管是祖廟百花廣場還是南海的城市廣場等，雖有“天時、地利”，卻因為規(guī)劃方面的不合理而顯得日漸衰落。業(yè)內(nèi)也認為，這與其將商業(yè)“賣出去”是息息相關(guān)的。于是，佛山商業(yè)地產(chǎn)圈里開始流行“返租”，即把賣出去的物業(yè)租回來，再進行統(tǒng)一管理。

　　不過，自持才能掌握最大的“話語權(quán)”。東建普君新城項目部經(jīng)理陳志濤就曾表示，目前一些商業(yè)項目在規(guī)劃和管理上都比較脫節(jié)，開發(fā)商僅為出售而無規(guī)劃是造成同質(zhì)化加劇的最大原因，“只有在前期規(guī)劃、租賃和物業(yè)管理方面統(tǒng)一，才能引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。”

　　解讀

　　餐飲成“主力” 不僅僅是配套

　　對于萬達這樣的商業(yè)地產(chǎn)先行者來說，“自持為主”無疑是其成功的密碼之一，而這也是許多開發(fā)商轉(zhuǎn)做“包租公”的動力和信心。不過，對于習慣了“賣出去就行了”的開發(fā)商來說，如何撬開商業(yè)地產(chǎn)的大門，特別是在佛山這個商業(yè)地產(chǎn)突然井噴式發(fā)展的城市中，如何贏得自己的一片天地，成為開發(fā)商們普遍思考的問題。

　　萬達總裁王健林曾公開表示，“購物中心不是賣出來的，而是吃出來的。”而這也被一些業(yè)內(nèi)人士解讀為萬達制勝的“秘訣”。南海萬達廣場相關(guān)負責人也透露，對于萬達廣場來說，餐飲占據(jù)了比較大的一塊份額，也是其主力店，“對于購物中心來說，餐飲并不僅僅是一個配套而已，它甚至比零售業(yè)本身還要重要。”

　　而豐樹集團對于廣佛兩地人群消費習慣的相關(guān)調(diào)查則更是印證了這一點。據(jù)其調(diào)查結(jié)果，佛山市民約將月收入的33%用于外出餐飲消費，而毗鄰佛山的廣州居民在佛山逗留期間，其消費的35%將用于餐飲支出。南海怡豐城項目總經(jīng)理劉東漢表示，“為了更好地適應(yīng)當?shù)叵M者的獨特生活習慣，我們特別把近1/3的租用面積規(guī)劃給餐飲業(yè)態(tài)。”而南海新天地副總經(jīng)理劉榮輝同樣認為，餐飲對人的吸引力和聚集力更強，“這是拉動人流的主要辦法，因為對于現(xiàn)在的消費者來說，到購物中心肯定不是純粹購物的，有特色的餐飲店更為吸引他們。”

　　問題

　　購物中心扎堆 難避同質(zhì)化

　　不過，雖然有餐飲業(yè)作為前鋒，如何布局和定位也成為“包租公”們普遍煩惱的問題，此前南海區(qū)某首次涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商就曾表示，做什么樣的商業(yè)、什么主題、怎樣管理是他們團隊一直比較頭疼的問題，“不管是高端、中端或是小商品類，似乎在佛山市場都已足夠多了。”

　　確實，不管是現(xiàn)在已初具規(guī)模的印象城、保利水城，還是即將開業(yè)的怡豐城，或是正在建設(shè)中的萬達廣場、萬科廣場，其簽約的主力店都基本類似，主要為永旺、屈臣氏、沃爾瑪、百勝等等，而這也成為許多消費者不解的問題——如果在每個購物中心買到的東西都一樣，那為什么需要那么多購物中心？

　　劉榮輝認為，在購物中心的主要組成方面很難完全獨特，“零售百貨就這么幾樣東西，不可能完全區(qū)別開來，只能說盡量避免同質(zhì)化。”他認為，當購物中心達到一定的體量以后，確實會相差不大，“但也可以從檔次和目標群體方面進行一些區(qū)分。”

　　而有業(yè)內(nèi)人士則認為，沒有必要強調(diào)完全的獨特性，“任何品牌都可以引進，這種獨特性只會是暫時的。而且大部分購物中心面對的群體都是普通大眾，沒有必要分類太細。”

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　　建議

　　練好內(nèi)功 提升項目購物體驗

　　那么，在這種不可避免的同質(zhì)化面前，這些“包租公”們又如何去競爭呢？劉榮輝認為，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，主要還是靠自己的經(jīng)營和管理，“品牌和定位都是可以改變的，但如何加強自己的管理，讓消費者享受到更好的購物體驗，才是購物中心長期發(fā)展的關(guān)鍵。”

　　萬達相關(guān)負責人也表示，雖然萬達現(xiàn)在展現(xiàn)在佛山面前的主要是其速度，但其實他們本身更加看重商業(yè)的建設(shè)和投資。正如萬達董事長王健林所言，“沒有一個商場開業(yè)是完全沒有問題的，關(guān)鍵是快速地解決問題。當有一個商戶搬走時，你就要立即發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，不然它會像一個霉菌快速滲透。當有50%的商戶走了的時候，就完了。”

　　對于新手“包租公”們來說，更大的壓力可能來自于資金鏈方面。與此前的賣出去則回收資金相反，持有大量物業(yè)更是一大挑戰(zhàn)，做好了賺得多，做砸了就賠得更多。對于目前的佛山市場來說，大部分商業(yè)體都需要3～5年的醞釀期。包括保利水城，也是在其開業(yè)3年后才初有人氣，而后展現(xiàn)出越來越旺的趨勢。業(yè)內(nèi)人士對此指出，在建設(shè)和開業(yè)初期，不應(yīng)該一味地等待，“在這一段時間要練好內(nèi)功，把購物中心內(nèi)的業(yè)態(tài)、布局調(diào)整到最合理的形式，這是最為重要的。”