近日，星巴克關(guān)閉了北京國(guó)貿(mào)這家黃金地段的首家門店，而遷址租金較為便宜的地段。“星巴克并非是個(gè)案，餐飲行業(yè)多年來已經(jīng)被高租金所蹂躪，這種選址的調(diào)整很正常。”有行業(yè)人士如此表示。

　　選址對(duì)一家餐飲門店的成敗至關(guān)重要。在商鋪?zhàn)饨疬B連上漲的背景下，餐飲行業(yè)在選址上出現(xiàn)了兩種截然不同的態(tài)度。某些餐飲連鎖更偏向于那些租金便宜、尚處于培育期的地段，而有些則仍高舉高打，堅(jiān)持重金租賃人流旺地的鋪面。然而無論選擇如何，在今年餐飲行業(yè)集體“降速”背景下，餐飲連鎖均面臨著調(diào)整的挑戰(zhàn)。

　　長(zhǎng)年租約每年漲3%-5%

　　租金的上漲對(duì)餐飲業(yè)來說似乎是一個(gè)鐵一樣的定律。“鋪?zhàn)饽昴甓紳q，現(xiàn)在對(duì)于租金我們是高處不勝寒。”一位資深的餐飲業(yè)人士陳功(化名)如此表示。一日三餐連鎖總經(jīng)理卜華平則直言，鋪?zhàn)馍蠞q是如今餐飲連鎖店面臨的隱憂。

　　他向記者列舉了一個(gè)數(shù)據(jù)：5年前，其龍口東、天河北、解放路三家門店的月租金僅300元/平方，但現(xiàn)在已經(jīng)翻了一倍到600元/平方米?；疱佭B鎖麻田會(huì)的負(fù)責(zé)人華杰勇則告訴記者，今年其有門店租金的漲幅甚至高達(dá)30%。

　　在這種鋪?zhàn)獯蠓蠞q的背后，餐飲連鎖和商場(chǎng)等業(yè)主的條約慢慢浮出水面。“餐飲行業(yè)因?yàn)樯婕暗脚盼?、排煙，因此在大商?chǎng)的店面租金比服裝、化妝品的店面貴30%左右。”一位有著多年餐飲連鎖管理經(jīng)驗(yàn)的行業(yè)人士曾告訴記者，現(xiàn)在商場(chǎng)鋪?zhàn)庖话惴譃閮煞N，如果門店生意不好，商場(chǎng)只收取固定的租金即可，但如果店面生意火爆，商場(chǎng)還要求在收取固定租金的基礎(chǔ)上，再按照具體的營(yíng)業(yè)額按一定的比例提成。

　　為了降低餐飲業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，餐飲店通常會(huì)選擇簽常年的合約，比如一簽就是5年以上。但這并不意味著就能完全抵消鋪?zhàn)獬杀旧蠞q的壓力。陳功表示，按照行規(guī)，這份長(zhǎng)期租約里邊已經(jīng)規(guī)定每年租金上漲的幅度，一般在3%-5%之間。“如果能將每年上漲的幅度談定在2%左右，說明企業(yè)的談判非常成功。”陳功表示。

　　為了緩解租金的壓力，餐飲企業(yè)在談判時(shí)還有一些彈性空間。在某些地段如果人流沒有達(dá)到預(yù)期，餐飲企業(yè)其實(shí)可以和業(yè)主磨價(jià)，比如免除當(dāng)年遞增的部分或者可請(qǐng)求業(yè)主直接減少部分租金。

　　不過在合約到期之后，餐飲連鎖又再面臨著新一輪的砍價(jià)。“商場(chǎng)在合約到期之后，看到該地段變旺了就開始漫天要價(jià)，有的時(shí)候價(jià)格開得非常離譜，如果你不要就轉(zhuǎn)租給別的公司。”卜華平表示。

　　去與留的矛盾

　　年年攀升的租金也讓餐飲企業(yè)的目光不僅盯在黃金商圈上。星巴克國(guó)貿(mào)店的搬遷是餐飲連鎖高鋪?zhàn)庵碌囊粋€(gè)調(diào)整。事實(shí)上，遭遇到這樣的矛盾心態(tài)的并不止星巴克一家。“大眾化餐飲的租鋪策略一般是，開店時(shí)往往選擇二線商鋪簽約，因?yàn)橐痪€商鋪?zhàn)饨鹛F，適合高附加值企業(yè)選擇。”卜華平表示。

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　　“麻田會(huì)暫時(shí)還沒有出現(xiàn)過因?yàn)殇佔(zhàn)馓叨D(zhuǎn)移地方的案例。”華杰勇認(rèn)為，畢竟門店的裝修擺在那，企業(yè)一般不會(huì)輕易搬遷，而是首先與業(yè)主談判議出可接受價(jià)位。

　　事實(shí)上，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線商圈同時(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。去年才進(jìn)入廣東市場(chǎng)知名日式漢堡品牌摩斯?jié)h堡，目前其在廣州開出了5家店。其運(yùn)營(yíng)本部市場(chǎng)部經(jīng)理岳政國(guó)坦承，面對(duì)麥當(dāng)勞、肯德基這些老牌快餐連鎖品牌的競(jìng)爭(zhēng)，要找到優(yōu)質(zhì)的鋪位相當(dāng)難。“光是花城匯的門店，不足兩百平方米的門店一年的鋪?zhàn)獯蠹s要10萬元。”岳政國(guó)坦承，花城匯目前還不算很旺的商業(yè)地段，對(duì)摩斯?jié)h堡來說，要實(shí)現(xiàn)營(yíng)收平衡依然有挑戰(zhàn)。

　　值得關(guān)注的是，雖然黃金地段以高鋪?zhàn)獗仆肆瞬糠植惋嬈放?，但是這些地段依然是餐飲企業(yè)的“搶手貨”。“雖然機(jī)場(chǎng)、火車站等交通樞紐很難進(jìn)，但大家還是削尖了腦袋都想進(jìn)去。”陳功告訴記者，“這些交通樞紐此前關(guān)注的人少，但現(xiàn)在很熱，這推動(dòng)這些地段的鋪?zhàn)馍蠞q得很厲害。據(jù)陳功了解，以廣州南站為例，盡管其在2010年春節(jié)前才開始啟用，但目前商鋪每月每平方米的單價(jià)已經(jīng)高達(dá)800-1000元，而火車東站的價(jià)位同樣是800-1000元，機(jī)場(chǎng)目前的單價(jià)更是在1000元-1500元左右。而在一些傳統(tǒng)的黃金地段，其租金更是貴得驚人。”

　　“天河城是廣州內(nèi)的頂級(jí)地段，月均價(jià)在2000元/平方米左右，北京路沿街商鋪服裝類更高達(dá)2000-3000元/平方米，高昂的租金讓餐飲企業(yè)一般選二樓的鋪位。”陳功表示。

　　利潤(rùn)紅線：鋪?zhàn)鉅I(yíng)收比20%

　　中式快餐連鎖72街在招投標(biāo)之后，在廣州南站先后開了兩家店。72街周明在接受記者采訪時(shí)坦承，雖然盈利能力仍不是特別理想，但因?yàn)槟险臼墙煌屑~，人氣旺，其進(jìn)入更多都是抱著品牌宣傳的心態(tài)。至于機(jī)場(chǎng)的招投標(biāo)，周明表示72街也曾參與過其招投標(biāo)。“機(jī)場(chǎng)的人群檔次高，大家基本上都削尖腦袋要進(jìn)去，只要微虧或者收支平衡就很好，畢竟能進(jìn)機(jī)場(chǎng)就已經(jīng)能給品牌長(zhǎng)臉了。”周明表示。

　　究竟是向二線地段轉(zhuǎn)移還是堅(jiān)守一線地段？不同的餐飲企業(yè)有著不同的心態(tài)。不過面對(duì)鋪?zhàn)獾母邼q，餐飲行業(yè)依然有著一條底線。

　　“當(dāng)門店租金超過了一日三餐營(yíng)收比的20%，一日三餐就會(huì)放棄轉(zhuǎn)而尋找其他商鋪替代。”卜華平坦承，否則就相當(dāng)于為房東打工。也正因?yàn)殇佔(zhàn)獾母邼q，一日三餐在評(píng)估過龍口東、天河北、解放路三家門店之后，認(rèn)為此租金漲幅已經(jīng)超出合理的范圍，最終放棄了這幾家門店。

　　“20%基本是個(gè)餐飲行業(yè)的底線。”陳功同樣認(rèn)為，如果鋪?zhàn)獬^了該比例，意味著這家門店基本沒有盈利的機(jī)會(huì)了。

　　而近兩年鋪?zhàn)獾纳蠞q已然讓不少餐飲企業(yè)這個(gè)比率在節(jié)節(jié)攀升。華杰勇表示，兩年鋪?zhàn)庹紶I(yíng)收的12%-15%。“3年前這個(gè)數(shù)字僅是8%，鋪?zhàn)馍蠞q帶來的壓力還是很大的。”華杰勇表示。

　　味千拉面報(bào)表的數(shù)據(jù)，2011年其鋪?zhàn)庹紶I(yíng)業(yè)額的比率約14.5%，同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。2012年該率比再度提高了1 .2個(gè)百分點(diǎn)至15.7%。

　　陳功表示，目前其所管理的餐飲門店該比率已經(jīng)觸及17%的高危線，比去年提高了2個(gè)百分點(diǎn)。“前期我們堅(jiān)持在一線地段開店，布局好上層之后，然后門店再往下走，這樣鋪?zhàn)饩湍芫C合了。”陳功表示。

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　　數(shù)據(jù)

　　廣州重點(diǎn)商圈商鋪每月每平方米租金

　　廣州火車南站：800-1000元左右。

　　廣州火車東站：800-1000元左右

　　廣州白云機(jī)場(chǎng)：1000元-1500元左右

　　天河城：2000元左右

　　北京路：沿街服裝類商鋪每月每平方米租金月2000-3000元

　　記者觀察

　　租金長(zhǎng)期看漲企業(yè)力求成本轉(zhuǎn)化

　　“在電商沖擊的壓力下，一些實(shí)體的大型連鎖餐飲企業(yè)對(duì)商鋪面積的需求下降，而隨著越來越多綜合體商場(chǎng)涌現(xiàn)，也會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)供需的變化。”在卜華平看來，未來兩三年餐飲行業(yè)的鋪?zhàn)饣驎?huì)有下調(diào)的可能。不過陳功就認(rèn)為，這僅是階段性的下調(diào)，經(jīng)濟(jì)依然往上走、通脹持續(xù)，長(zhǎng)期鋪?zhàn)獾内厔?shì)一定是上行的。

　　雖然鋪?zhàn)鈮毫Σ]有消減，但周明認(rèn)為，只要餐飲企業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群在不斷加大，這種壓力還是可以轉(zhuǎn)化的。

　　華杰勇告訴記者，為了應(yīng)對(duì)租金上漲的趨勢(shì)，麻田會(huì)也做了很多相應(yīng)的調(diào)整。據(jù)華杰勇透露，比如之前5萬元可以租300平方米，現(xiàn)在其可以用5萬元租200平方米的門店以縮減店面面積降低租金的壓力。另外現(xiàn)在餐飲店都會(huì)更注重增加樓面上座率，更有效利用店面面積。此外也有餐飲品牌通過調(diào)整售價(jià)，增加收入。

　　味千在其2012年年報(bào)中指出，集團(tuán)堅(jiān)持通過嚴(yán)格選址確保開店成功率，并大量開發(fā)中小型餐廳，提升單位面積的產(chǎn)出。