一、商圈分析

    商圈就是營業(yè)范圍有多大。通過對(duì)商圈的分析，找出目標(biāo)客戶存在的地方。做商圈調(diào)查能夠獲得什么？優(yōu)勢是什么？

    商圈類型有三種：主要商圈，次要商圈，邊際商圈。并且，商圈的大小以及形狀都是不固定的，即使是同一個(gè)品牌的商業(yè)體也可能不一樣，一些客觀原因可能造成這種情況。比如高速公路，喝酒，大流量公路等會(huì)形成天然屏障，帶來客流的阻斷效果，從而造成商圈邊緣形狀多樣。

    了解基本商圈信息后，林總開始講解如何進(jìn)行商圈分析，他給出了這樣一個(gè)操作步驟。

    在數(shù)據(jù)收集層面上，應(yīng)該做到收集一下三種信息“競爭對(duì)手信息、現(xiàn)有餐廳數(shù)據(jù)以及商圈信息”。比如“現(xiàn)有餐廳數(shù)據(jù)”這個(gè)方面，可以了解到來客概況（來客性別 組成、收入組成、職業(yè)組成）、消費(fèi)行為-來源及動(dòng)線（顧客從哪里來、將要到哪里去）、消費(fèi)者行為-來購物中心交通方式、消費(fèi)行為-月來店頻率、消費(fèi)行為- 單桌來客數(shù)及來店目的、消費(fèi)行為-選擇某品牌的原因及選擇就餐餐廳的原因。并以案例的形式逐一分析和講解這些要素。
    將需要評(píng)估的新商圈通過與以往總結(jié)出的商圈模型進(jìn)行對(duì)比，評(píng)估預(yù)期營業(yè)額，進(jìn)而能夠得知可以承受的最高租金從而在與物業(yè)議價(jià)過程中掌握議價(jià)空間。在選定商圈后，通過對(duì)商圈的經(jīng)營找到目標(biāo)客戶。

二、物業(yè)分析

    餐飲作為服務(wù)業(yè)選擇的物業(yè)以商業(yè)物業(yè)為主，分為商務(wù)型物業(yè)、商貿(mào)型物業(yè)以及酒店服務(wù)型物業(yè)三種。定位一個(gè)商業(yè)物業(yè)開發(fā)價(jià)值的考量因素可用如下幾點(diǎn)判斷其是 否為好物業(yè)：1商業(yè)物業(yè)的商業(yè)適應(yīng)性狀況、商業(yè)物業(yè)在商圈中的交通狀況、商業(yè)物業(yè)在商圈中的經(jīng)營狀況、商業(yè)物業(yè)臺(tái)商圈中的位置、商業(yè)物業(yè)在商圈中的體量。
   林總介紹說，成功開發(fā)選址應(yīng)該是從四個(gè)層面菜判定的，按照層次先后是商圈、物業(yè)、動(dòng)線和目標(biāo)客群。根據(jù)上文，商圈選擇級(jí)別高、成熟、人流量大的；物業(yè)選擇 區(qū)位好、體量大、經(jīng)營狀況良好、交通狀況良好的；動(dòng)線選擇人流動(dòng)線結(jié)合好的；目標(biāo)客群則要是品牌定位于目標(biāo)客群能夠完美結(jié)合的。 另外，垂直動(dòng)線、停車位、餐廳集中度、審批以及投資回報(bào)率也需要考量進(jìn)來。

     依照上文，總結(jié)出店鋪規(guī)模規(guī)劃邏輯模型圖。

三、房東談判

    要想掌握談判的主動(dòng)權(quán)則要先了解清楚房東的心理，總結(jié)來說有三點(diǎn)：品牌形象，品牌業(yè)績，能夠帶來的人潮。通過這三點(diǎn)以此獲得持續(xù)穩(wěn)定增長的租金收益。

四、租賃條件

    其中包括租金、物業(yè)管理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)、廣告位以及逃生條款，林總特別強(qiáng)調(diào)最后一條是餐飲企業(yè)一定要考慮在內(nèi)的，明確退出條款，以防物業(yè)變化導(dǎo)致企業(yè)損失，如搬遷、拆除等。

五、工程技術(shù)條件

    于物業(yè)簽訂合同前仔細(xì)考察其工程技術(shù)條件，如排煙、排氣、管道、水、電等基建設(shè)施是否符合自身需求。